A Escritura do Imóvel: Entenda o Que Realmente Garante a Propriedade

Rodrigo Mallmann

O que é a escritura de um imóvel?

Uma dúvida comum no universo imobiliário é sobre o que é, de fato, a escritura de um imóvel. O termo “escritura” é utilizado popularmente para se referir a diversos atos realizados em um cartório de notas (tabelionato), como escritura de inventário, escritura de união estável ou escritura de testamento.

No entanto, neste conteúdo, vamos falar exclusivamente da escritura pública de compra e venda de imóvel, que é uma etapa importante — mas não a única — para garantir a propriedade legal de um bem imóvel.

Escritura pública ou registro de imóvel: o que transfere a propriedade?

A importância do registro de imóvel

Muita gente acredita que, ao assinar a escritura, já se torna proprietário do imóvel. Mas isso não é verdade. O que realmente transfere a propriedade de um imóvel é o registro da transação na matrícula do imóvel, feito no Cartório de Registro de Imóveis.

Ou seja: sem o registro, o imóvel continua legalmente em nome do antigo proprietário, mesmo que a escritura tenha sido lavrada.

Quando a escritura é obrigatória?

Contratos particulares e o limite de 30 salários mínimos

A exigência da escritura depende do valor do imóvel e da forma de aquisição. Se o bem estiver avaliado em até 30 salários mínimos, é possível realizar a compra e venda por meio de um contrato particular e registrá-lo diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.

Contudo, essa opção traz um grau maior de burocracia documental. Como o contrato particular é feito entre duas pessoas (sem intervenção de um tabelião), é necessário comprovar, com documentos autenticados, todas as informações declaradas. Isso inclui RG, certidão de casamento, e outros documentos pertinentes.

A fé pública do tabelião facilita o processo

O tabelião de notas possui fé pública, o que significa que os atos por ele lavrados são considerados verdadeiros e dispensam comprovações adicionais. Por isso, mesmo em imóveis com valor inferior a 30 salários mínimos, muitas pessoas preferem optar pela escritura pública de compra e venda: ela facilita o processo de registro e evita impugnações.

E no caso de financiamento bancário?

Financiamento imobiliário dispensa escritura

Nos contratos de financiamento habitacional, a lei permite que a instituição financeira atue com fé pública semelhante à do tabelião, dispensando, assim, a lavratura de escritura pública. O contrato assinado com o banco pode ser levado diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis para formalização da transferência.

No entanto, vale um alerta: apesar da economia aparente, alguns bancos inserem taxas administrativas que podem tornar esse processo mais caro do que a escritura feita no cartório.

Custos envolvidos na compra e venda de imóvel
Ao falar de custos, é importante separar:

Custo da escritura pública ou contrato de financiamento

 Despesas extras, como:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
• Certidões obrigatórias
• Emolumentos de registro

Essas despesas variam conforme o município e o valor do imóvel, e devem ser analisadas caso a caso.

Escritura x Registro: o que realmente importa?
A matrícula do imóvel, registrada em cartório, é o único documento que comprova legalmente a propriedade. Por isso, o famoso ditado “quem não registra não é dono” é absolutamente verdadeiro.

Mesmo em situações especiais, como:

• Usucapião
• Divórcio litigioso
• Partilha judicial de bens

O que transfere o imóvel é a sentença judicial, que deverá ser levada ao Registro de Imóveis para surtir efeitos. Sem registro, não há transmissão de propriedade.

O registro é indispensável
Portanto, da próxima vez que você for comprar, vender ou herdar um imóvel, a pergunta certa não é "você tem a escritura?", mas sim: "o imóvel está registrado em seu nome?"

Nem sempre a escritura pública de compra e venda é obrigatória. Mas o registro de imóvel, este sim, é sempre essencial para garantir que o imóvel seja realmente seu.