Meu Lar, Meu Pesadelo: Problemas na Construção em Imóvel Financiado Pelo Minha Casa Minha Vida

Rafaella Fernandes

O sonho da casa própria, especialmente para famílias de baixa e média renda que lutam para conquistar um lar digno, pode se transformar em um pesadelo quando surgem problemas na construção do imóvel financiado pelo Minha Casa, Minha Vida.

É compreensível a frustração ao se deparar com umidade, goteiras, rachaduras e outras falhas em um imóvel novo, que deveria ser sinônimo de segurança e conforto. Mas, calma! Nem tudo está perdido.

Neste guia completo, vamos desmistificar as responsabilidades da construtora e da instituição financeira, entender seus direitos como comprador e te mostrar o passo a passo para solucionar os problemas de construção do seu imóvel.

O Banco é Responsável Pelos Problemas?

A responsabilidade do banco em casos de problemas na construção de imóveis financiados pelo Minha Casa Minha Vida é um tema complexo e que gera muitas dúvidas. Em geral, a Caixa Econômica Federal, e outros bancos que operam no programa, não são diretamente responsáveis pelos vícios de construção do imóvel, atuando apenas como agente financiador.

No entanto, existem situações em que o banco pode ter um grau maior de responsabilidade, especialmente quando ele financia a construção do empreendimento e não apenas a aquisição do imóvel já pronto. Nesses casos, o banco pode ser considerado co-responsável pela qualidade da obra, pois ele participa ativamente do processo de aprovação do projeto e da liberação dos recursos financeiros para a construtora.

Quando o banco financia a construção, ele tem o dever de analisar o projeto, verificando se ele atende às normas técnicas e de segurança. Além disso, como a liberação de recursos ocorre por etapas, o banco acaba por fiscalizar a obra periodicamente, para garantir que ela está sendo executada de acordo com o projeto aprovado e com as normas técnicas.
Se o banco falhar em qualquer uma dessas etapas, ele pode ser considerado co-responsável pelos vícios de construção e ser obrigado a arcar com os custos dos reparos ou indenizar os compradores.

É importante destacar que a co-responsabilidade do banco não isenta a construtora de suas obrigações. Mesmo que o banco seja considerado co-responsável, a construtora continua sendo a principal responsável pela qualidade da obra e pela correção dos vícios construtivos.

Outro aspecto relevante é que a análise do banco não garante a ausência de vícios. A análise técnica do banco e sua fiscalização no andamento da obra não garante a ausência de vícios construtivos. Nesse caso, tanto a construtora quanto o banco podem ser responsabilizados.

O banco, quando financiador da obra, é um mero agente financeiro. No entanto, quando os vícios são severos, acaba por atrair para si sua responsabilidade, visto que possibilitou o lançamento no mercado de produto que está inapto para uso.

LEIA TAMBÉM:Problemas na Construção: Como Avaliar se a Proposta da Construtora é Boa?

Para Que Serve a Vistoria do Engenheiro do Banco?

A vistoria realizada pelo engenheiro do banco antes da aprovação do financiamento é uma etapa fundamental do processo de compra de um imóvel pelo programa Minha Casa Minha Vida. Seu objetivo principal é fornecer à instituição financeira uma avaliação técnica e mercadológica do imóvel, garantindo que o valor do financiamento seja adequado e que o imóvel esteja em condições de ser habitado.

Por condições de ser habitado devemos compreender que o engenheiro não irá analisar minuciosamente o imóvel, mas sim se atende os requisitos mínimos e legais para que um imóvel possui condições de alguém morar nele. É por isso que muitos problemas na construção sequer são mencionados pelo engenheiro do banco.

Mas o que o engenheiro do banco analisa na vistoria?

O engenheiro verifica se o imóvel foi construído de acordo com as normas técnicas da ABNT e com o Código de Obras do município.
A vistoria avalia se o imóvel oferece segurança aos moradores, verificando a estrutura, as instalações elétricas e hidráulicas, e outros aspectos que possam apresentar riscos.

O engenheiro verifica, ainda, se o imóvel possui condições mínimas de habitabilidade, como ventilação, iluminação, saneamento básico e acesso aos serviços públicos.
Por fim, ainda, avalia o valor de mercado do imóvel, comparando-o com outros imóveis semelhantes na região. Essa avaliação é importante para definir o valor do financiamento e as condições de pagamento.

É importante ressaltar que a vistoria do engenheiro do banco não é uma garantia de que o imóvel está livre de vícios de construção.

Além disso, a vistoria não substitui a vistoria do comprador.É fundamental que o comprador realize sua própria vistoria no imóvel antes de receber as chaves, para identificar possíveis vícios de construção e notificar a construtora.

A vistoria do engenheiro do banco é um instrumento importante para garantir a segurança do financiamento e a adequação do imóvel, mas não é uma garantia contra problemas futuros. Por isso, é fundamental que o comprador esteja atento aos seus direitos e realize sua própria vistoria para identificar e solucionar possíveis vícios de construção.

O Que Fazer em Relação ao Banco?

Ao se deparar com problemas de construção em um imóvel financiado pelo Minha Casa Minha Vida, é crucial manter o banco informado sobre a situação. Afinal, a instituição financeira tem interesse em garantir a segurança do seu investimento e a qualidade do imóvel que serve como garantia do financiamento.

Envie uma notificação formal ao banco, relatando os problemas encontrados no imóvel e anexando a documentação que comprove os vícios construtivos (fotos, vídeos, laudos técnicos, etc.). Essa notificação pode ser feita por carta registrada com aviso de recebimento (AR) ou por meio dos canais de atendimento do banco, como o SAC ou a ouvidoria, desde que lhe possibilitem a consulta a este protocolo, com o registro do que foi tratado.

Mantenha o banco informado sobre o andamento da situação, comunicando qualquer contato com a construtora, prazos para reparos e outras informações relevantes.
Em alguns casos, é possível negociar com o banco a suspensão temporária do pagamento das parcelas, a redução dos juros ou a renegociação do prazo do financiamento, até que os problemas sejam solucionados.

Lembre-se, mesmo com os problemas de construção, é fundamental manter o pagamento das parcelas do financiamento em dia, para evitar a inadimplência e a perda do imóvel. O problema no imóvel não lhe autoriza a não pagar o financiamento, o valor precisa ser pago!

Ao seguir essas dicas, você estará protegendo seus direitos como comprador e garantindo que o banco esteja ciente da situação, podendo auxiliá-lo na busca por soluções para os problemas de construção do seu imóvel.

Qual a Responsabilidade da Construtora?

A construtora é a principal responsável pela qualidade da construção do imóvel e pela correção de vícios construtivos que surgirem dentro do prazo de garantia. Essa garantia, como já falamos, é de 90 dias para vícios aparentes e 5 anos para vícios ocultos, contados a partir da data de entrega das chaves.
Leia o texto que elaboramos sobre a responsabilidade da construtora pelos vícios construtivos do imóvel.

Posso Devolver o Imóvel para o Banco?

Essa é uma dúvida frequente entre os compradores de imóveis financiados pelo Minha Casa Minha Vida que se deparam com problemas de construção. Afinal, diante da frustração e do desgaste com a situação, a ideia de simplesmente devolver o imóvel e se livrar do problema parece tentadora.

Mas, a resposta é não, você não pode devolver o imóvel diretamente para o banco. O banco atua como agente financiador, concedendo o crédito para a compra do imóvel, mas não é o responsável pela construção ou pela qualidade do imóvel.

A devolução do imóvel, em casos extremos, deve ser feita para a construtora, que é a responsável pelo produto. A construtora é quem deve arcar com os custos de reparo dos vícios construtivos ou, em casos mais graves, com a rescisão do contrato e a devolução do valor pago pelo imóvel. Inclusive a construtora pode vir a ser responsabilizada pelos custos de transação deste imóvel, como despesas com tabelionato, registro de imóveis ou prejuízos decorrentes da realização do financiamento e seu posterior cancelamento.

O que você pode negociar com o banco são as condições para quitação do financiamento. Em situações em que a devolução do imóvel para a construtora é a única solução viável, você pode negociar com o banco a quitação do saldo devedor, a suspensão das parcelas ou a renegociação do contrato.
O banco é apenas um intermediário na transação imobiliária, facilitando a aquisição do imóvel por meio do financiamento.

A construtora acaba por ser a responsável pela qualidade do imóvel e pela correção de eventuais problemas.

O Que Fazer em Relação ao Financiamento Bancário?

Uma das principais preocupações quando o imóvel novo apresenta problemas de construção, além de solucionar os defeitos, é como lidar com o financiamento bancário diante dessa situação.

Afinal, as parcelas continuam vencendo, e a sensação de injustiça pode ser grande, especialmente quando você se depara com um imóvel que não atende às expectativas e ainda exige reparos.

Mas calma! É importante agir com cautela e estratégia para evitar que os problemas com o imóvel se transformem em um problema ainda maior com o banco.

O primeiro ponto que destacamos é mantenha os pagamentos em dia! Priorize o pagamento das parcelas do financiamento, mesmo que esteja enfrentando problemas com a construtora. A inadimplência pode gerar juros, multas e até mesmo a perda do imóvel.

Quando há o inadimplemento das parcelas, também ocorre o vencimento antecipado de todo o contrato, podendo ocasionar com que o banco não realize mais parcelamentos e negociações quanto ao débito existente.

Entre em contato com o banco e informe sobre os vícios construtivos encontrados no imóvel. Apresente a documentação que comprove os problemas, como fotos, vídeos e laudos técnicos. Assim você poderá abrir a etapa mais importante de todas: a negociação com o banco.

Converse com o gerente do seu financiamento ou com o setor de atendimento do banco para buscar soluções que minimizem o impacto dos problemas no seu orçamento. Em alguns casos, é possível negociar a suspensão temporária do pagamento das parcelas, até que os problemas sejam resolvidos pela construtora.

Há banco que possibilitando negociar a prorrogação do prazo do financiamento, para reduzir o valor das parcelas e aliviar o seu orçamento durante o período de reparos. No entanto, essa solução é a mais cara. Ao reduzir o valor das parcelas, também se aumenta o número delas, implicando que você gaste mais dinheiro com os juros e taxas existentes.

Mas não se esqueça, busque auxílio jurídico. Caso você encontre dificuldades para negociar com o banco ou se sentir lesado de alguma forma, procure auxílio de um advogado especialista em direito do consumidor.