Cláusulas que não podem faltar em contratos de compra e venda

O contrato de compra e venda é o instrumento em que o proprietário de um bem, transfere  a outra pessoa, mediante condições estabelecidas entre as partes. Este instrumento, entretanto, possui cláusulas que são essenciais, e algumas recomendáveis para evitar que a negociação gere problemas ao longo do tempo. Os negócios jurídicos, para que se prestem aos objetivos pretendidos pelas partes, devem obedecer a elementos voltados à sua existência, a sua validade e a sua eficácia. Um negócio existe quando ele possui as pessoas necessárias para realização (agentes), um objeto, uma declaração de vontade em realizar este documento, e, uma forma a ser realizada. Com isso, o negócio existe. A segunda etapa, que verifica a validade do negócio jurídico, relaciona-se diretamente com os requisitos de existência: os agentes devem ser capazes para realizar o ato (não poderiam ser interditados, por exemplo); o objeto precisa ser lícito, determinado ou determinável; a expressão de vontade deve ser livre, isenta de coação ou qualquer outro vício; e deve cumprir um requisito formal, se assim estiver estabelecido (por exemplo, a escritura pública é requisito de validade para transmissão de imóveis de até 30 vezes o valor do salário mínimo). Se estão preenchidos os requisitos, o negócio existe e é válido. A última etapa para que o negócio jurídicos cumpra o seu papel é a verificação da eficácia. São situações complementares, as quais não impedem que o negócio seja realizado, mas pode afetar os efeitos que a ele são gerados. Estes elementos são referentes a questões que visem garantir o cumprimento das obrigações, tais como termos, condições, encargos, consequências pelo inadimplento, etc. Havendo esta previsibilidade no contrato, pode-se dizer que ele é um negócio jurídico eficaz. Com esta explicação simplória do que é denominado a "escada ponteana", podemos partir da seguinte ordem para estabelecer o que deve conter em um contrato de compra e venda. Primeiro, devem haver as partes: um comprador e um vendedor. Deve haver um objeto, o bem a ser transmitido. Deve haver a vontade de transmissão. E a forma como esta transmissão irá se operar. Portanto, parte-se do princípio de que um contrato, na forma escrita, deve conter estas identificações de forma clara e inequívoca. Uma transmissão sem que seja possível reconhecer estes elementos é um documento que não existe para efeitos legais. Nesta esteira, os requisitos de validade também são essenciais: como mencionado, a transmissão de um bem imóvel de alto valor sem que esteja revestido pela forma pública não será válido. Vale destacar que as promessas de compra e venda, entretanto, detém uma interpretação diversa. Ela compreende a obrigação de futuramente ser lavrada a escritura, portanto não é substituta deste documento. O que, portanto, permite a sua realização por meio de instrumento particular. Por fim, cláusulas que determinam a forma de pagamento do preço, com índices de correção, de forma clara, com imposição de multas por descumprimentos são recomendadas para que o contrato seja eficaz. No caso de bens imóveis, situações que envolvam desocupação em caso de não pagamento, obrigações tributárias durante o período de posse, permitem que a relação contratual seja realizada de forma a gerar menos dúvidas possíveis, inclusive podendo prever situações futuras em casos de ajuizamento de ações judiciais que venham a discutir o contrato - em cláusulas que estabelecem o que se denomina de "negócios jurídicos processuais". Desse modo, apesar do contrato de compra e venda aparentemente ser bastante simplório, a redação simplória de uma transmissão pode gerar diversos incômodos futuros quanto aos elementos que orbitam sobre a relação contratual principal. Em resposta a pergunta do título, um contrato de compra e venda deve ter partes aptas, que tenham vontade de realizar o negócio, referente a um bem passível de ser negociado, mediante uma forma estabelecida. Entretanto, a complexidade do ato pode tornar necessário maiores imposições, o que varia conforme cada caso concreto. Na dúvida, procure um advogado.