Como informar a construtora de problemas na construção no imóvel novo?

Rafaella Fernandes

Sonho realizado ou pesadelo na planta? Comprar um imóvel na planta é a realização de um sonho para muitas famílias. Mas e quando esse sonho se transforma em frustração? Entregaram as chaves do seu apartamento novo e você se deparou com umidade, rachaduras, infiltrações e outros problemas? Essa situação é mais comum do que se imagina, e gera um sentimento de impotência e frustração em quem esperava um lar perfeito.

A boa notícia é que você não precisa se conformar com essa situação! A construtora tem responsabilidade sobre os vícios construtivos, e você tem direitos que precisam ser garantidos. Neste guia completo, vamos te mostrar como documentar os problemas, notificar a construtora de forma eficiente e lutar pelos seus direitos para que você possa, finalmente, desfrutar do seu imóvel sem preocupações.

Como documentar os problemas no imóvel?

A documentação é a base para qualquer ação contra a construtora. É preciso comprovar os problemas e a comunicação com a empresa. A ausência de documentação dos problemas experimentados e da comunicação para a construtora podem acabar por fulminar com o direito do adquirente do imóvel novo que apresenta problemas na construção.
Quem passa por este tipo de problema - e possui um pouco mais de recursos - pode proceder com a contratação de uma empresa especializada na realização de perícias e deixar que um profissional realize a documentação necessária e o parecer técnico.
No entanto, nem todo mundo dispõe de recursos financeiros para contratar um engenheiro ou arquiteto para ir ao imóvel realizar a perícia. Pensando nisso, criamos este pequeno passo a passo para ajudar quem passa por problemas advindos de vícios na construção do imóvel.

1. Fotografe e filme tudo:

Este é o primeiro e mais importante passo, mesmo que se contrate um perito para periciar o imóvel. Fotografe e filme tudo. Tudo mesmo.
A documentação dos problemas em foto e vídeo auxilia a construtora a entender o problema que o imóvel apresenta, quais as causas deste problema e poderá apresentar uma solução.

Ao documentar todos os problemas, também há uma facilitação para que o advogado compreenda quais os vícios construtivos que o imóvel apresenta, facilitando que escreva em suas peças processuais o que precisa ser resolvido.

Devemos lembrar que o juiz também precisa tomar conhecimento dos problemas na construção do imóvel e se convencer que eles são originados pela construtora, portanto, fotos e vídeos auxiliam neste convencimento.

Atente-se para um ponto: use uma fita métrica ou trena para registrar as dimensões de rachaduras, buracos ou outras áreas afetadas.

Em resumo:

Seja detalhista: Registre cada problema com fotos e vídeos de alta qualidade, mostrando a extensão do dano. Use boa iluminação e ângulos que capturem os detalhes.

Varie os ângulos: Fotografe de perto e de longe, mostrando o problema em relação ao ambiente

Data e hora: Ative a função de data e hora da sua câmera para comprovar quando as imagens foram feitas.

Não edite as imagens: Não edite as imagens para colocar mais brilho ou melhorar a iluminação, por exemplo, isto pode ocasionar a perda da prova; 

2. Descreva cada problema:

Crie uma lista completa de todos os vícios construtivos identificados na edificação. Quanto mais detalhes você inserir nesta lista, melhor é.
Descreva detalhadamente onde o problema está localizado, incluindo o cômodo, a parede, o piso, o teto ou a área externa específica. Se possível, adicione pontos de referência como portas, janelas ou outros elementos construtivos.

Não se preocupe com termos técnicos, escreva da sua maneira, utilizando termos simples e de fácil compreensão para descrever o vício construtivo.

Alguns exemplos incluem:

• Rachaduras: Especifique o tamanho, a direção e a profundidade (se possível).
• Infiltrações: Indique a origem (chuva, encanamento) e a área afetada.
• Umidade: Descreva a intensidade e a localização (manchas, bolor).
• Desníveis: Mencione a área afetada e a diferença de altura (se possível).
• Descolamento de Revestimentos: Especifique o tipo de revestimento (cerâmica, pintura) e a área afetada.
• Eflorescência: Descreva a localização e a intensidade das manchas brancas.
• Corrosão de Armaduras: Indique a localização e a extensão da ferrugem (se visível).
• Trincas: Diferencie das rachaduras, mencionando o tamanho e a profundidade (se possível).
• Mau Funcionamento de Instalações: Descreva o problema (vazamentos, falta de energia) e a localização.

Anote a data em que o problema foi observado pela primeira vez, mesmo que você tenha realizado as fotos com a câmera registrando a data e a hora. O registro documental e escrito do dia em que se viu o problema auxilia na confecção da notificação.

Acompanhe a evolução dos problemas. Registre detalhadamente quaisquer mudanças nos problemas existentes, observando se eles estão se intensificando, diminuindo ou permanecendo estáveis.

Para auxiliar no registro dos problemas no imóvel, sugerimos a confecção de uma planilha, indicando a localização do problema; o tipo de problema construtivo encontrado no imóvel; a data em que foi constatado este problemas e as fotos ou link para fotos.

Esta lista é apenas um exemplo. Adapte-a de acordo com as necessidades e as características da sua edificação.

Resumindo:
Crie uma lista: Faça uma lista completa de todos os vícios construtivos, incluindo a localização exata, o tipo de problema e a data em que foi identificado.
Seja preciso: Use uma linguagem clara e objetiva na descrição, sem termos técnicos complexos.

Exemplo: "Rachadura na parede da sala, próximo à janela, com cerca de 10 cm de comprimento, observada em 15/01/2024."

3. Organize a documentação:

Para quem não lida com documentos diariamente, a organização de arquivos e documentos pode ser um desafio. O que parece organizado, pode ser o verdadeiro caos para quem acessa aqueles documentos.

Aqui no escritório a gente passa muito por isto. Os clientes enviam uma infinidade de fotos e vídeos via whatsapp e a gente fica perdido, sem entender o contexto de nada daquilo, gerando um gigantesco trabalho para organizar e compreender o que a documentação comprova.

Com base na nossa experiência, vamos passar algumas dicas para que você possa apresentar a documentação para a construtora e seu advogado de confiança de forma mais organizada, facilitando a compreensão de todos os fatos.

Crie pastas digitais.

Crie pastas separadas para cada tipo de problema que você encontrar em sua residência. Exemplos incluem "Rachaduras", "Infiltrações", "Problemas Elétricos", "Encanamento", entre outros.

Nestas pastas você irá inserir todo o conteúdo detalhado de cada problema. Anexe as fotos que você tirou, especialmente as que estiverem claras e detalham os problemas, capturando diferentes ângulos e distâncias. Também insira os vídeos e as descrições de cada problema e os orçamentos e notas fiscais que já foram realizados.

Lembre-se de nomear os arquivos de forma correta. Use um padrão consistente para nomear seus arquivos, como "[tipo de problema]-[local]-[data]". Exemplos: "rachadura-parede-sala-2023-05-15", "infiltração-teto-cozinha-2023-11-22", "curto-circuito-tomada-quarto-2024-02-03".

Os arquivos devem possuir um Backup Seguro, garantindo que não se perca essas provas. Salve cópias da sua documentação em diferentes locais para garantir que não sejam perdidas.

Você pode salvar em seu computador ou em um disco rígido externo.

Você também pode colocar estes arquivos em serviços de armazenamento em nuvem, como o Google Drive, Box e Dropbox, todos eles fornecem um espaço considerável para armazenamento de arquivos, de forma gratuita. Inclusive, permitem gerar um link compartilhável para que qualquer pessoa com o link possa ver os arquivos, o que pode ser inserido na notificação.

A organização da documentação é essencial para facilitar o acesso às informações e a comunicação com profissionais de reparo. Criar pastas separadas para cada tipo de problema, com fotos, vídeos e descrições correspondentes, permite encontrar rapidamente as informações necessárias.

Isso também ajuda a se comunicar de forma clara com os reparadores, fornecendo detalhes precisos sobre os problemas. Além disso, manter um histórico completo dos problemas da casa ou apartamento pode ser útil para fins de seguro ou venda do imóvel.

Por fim, ter a tranquilidade de saber que seus registros estão organizados e seguros, prontos para serem acessados quando necessário, é importante para garantir a eficiência na resolução dos problemas.

Como realizar orçamentos?

Este é o ponto em que mais há discussões entre a construtora e os adquirentes de imóvel novo que apresentou problemas na construção.

Contate especialistas

Os proprietários, pensando em economizar, consultam qualquer pessoa para realizar o orçamento do que pode ser feito para solucionar os problemas, não se preocupando com a capacidade técnica de quem está realizando o orçamento e muito menos com aspectos formais, tais como se a pessoa tem uma empresa apta a resolver o problema.

Portanto, entre em contato com profissionais qualificados e com empresas que possuem capacidade técnica e documentação fiscal e jurídica em dia.

Ao entrar em contato com profissionais qualificados, como pedreiros, eletricistas e bombeiros hidráulicos, é possível obter orçamentos de reparo precisos e detalhados. Esses profissionais têm o conhecimento e a experiência necessários para avaliar os danos e recomendar as soluções mais adequadas.

Ao solicitar orçamentos a vários profissionais, pode-se comparar os valores e os serviços oferecidos, escolhendo a opção que melhor se adapta às necessidades e ao orçamento disponível.

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Detalhes no orçamento

Peça que os orçamentos discriminem os serviços a serem realizados, os materiais utilizados e os custos. Isso permitirá que você compare os orçamentos de forma mais precisa e escolha a opção que melhor se adapta às suas necessidades e orçamento.

Os serviços a serem realizados devem ser descritos em detalhes, incluindo a mão de obra necessária, os materiais a serem utilizados e o prazo de execução. Os materiais utilizados devem ser especificados por marca, modelo e quantidade, bem como o custo unitário e total. Os custos devem incluir todos os encargos, como impostos, frete e seguro.

Ao solicitar orçamentos detalhados, você poderá ter uma melhor compreensão do escopo do trabalho, dos materiais a serem utilizados e dos custos envolvidos. Isso permitirá que você tome uma decisão informada sobre a melhor opção para a resolução do problema, evite gambiarras e possa exigir da construtora uma solução eficaz.
Ao comparar os orçamentos, é importante considerar não apenas o preço, mas também a qualidade dos serviços oferecidos, os prazos de execução e a reputação dos profissionais.

A construtora poderá escolher o orçamento de menor valor para corrigir os problemas, mas o adquirente do imóvel novo com problema também deverá realizar o conserto com o orçamento de menor valor.

Isso pode gerar um impasse, pois o adquirente pode não concordar com a escolha da construtora e pode querer contratar um profissional diferente, de sua confiança. Para evitar esse problema, é importante negociar com a construtora e tentar chegar a um acordo que seja justo para ambas as partes.

Em resumo:

Contate profissionais: Solicite orçamentos de reparo a profissionais qualificados (pedreiros, eletricistas, bombeiros hidráulicos, etc.).

Detalhes no orçamento: Peça que os orçamentos discriminem os serviços a serem realizados, os materiais utilizados e os custos.

Compare os orçamentos: Compare os valores e os serviços oferecidos por diferentes profissionais antes de escolher.

Negocie: Não hesite em negociar os preços e prazos com os profissionais.

Como notificar a construtora?

Com a documentação completa, é hora de notificar a construtora sobre os problemas.

Notificar a construtora sobre problemas no imóvel é crucial por várias razões. Em primeiro lugar, fornece à construtora a oportunidade de resolver os problemas de forma amigável e evitar ações legais. Isso pode economizar tempo, dinheiro e estresse para ambas as partes.

Em segundo lugar, a notificação formal serve como prova da comunicação sobre os problemas e pode ser usada em caso de necessidade de recorrer à justiça. Além disso, notificar a construtora dá ao adquirente do imóvel a oportunidade de exercer seus direitos e exigir a correção dos problemas, conforme previsto no Código de Defesa do Consumidor.

A notificação à construtora sobre problemas no imóvel não pode ser realizada de qualquer forma.

Ela deve obedecer a alguns requisitos formais para ser válida e eficaz. A notificação deve ser feita por escrito e deve conter a descrição detalhada dos problemas, com fotos, vídeos e outros documentos que comprovem os vícios.

Além disso, deve ser enviada à construtora por meio de um canal oficial, como um cartório de notas, com aviso de recebimento (AR), por exemplo.

Isso garante que a construtora recebeu a notificação e aumenta a segurança jurídica do processo.

Veja como fazer isso de forma eficiente:

1. Notificação extrajudicial:

A notificação à construtora sobre problemas no imóvel deve obedecer a alguns requisitos formais para ser válida e eficaz. A notificação deve ser feita por escrito e deve conter a descrição detalhada dos problemas, com fotos, vídeos e outros documentos que comprovem os vícios.

Deve ser enviada à construtora por meio de um canal oficial, que garanta que a construtora recebeu a notificação. Não pode haver dúvidas quanto ao conteúdo da notificação e que a construtora recebeu este documento.

Você pode utilizar do serviço de telegrama dos correios para notificar a construtora. O grande problema é que o telegrama não permite a inserção de anexos, como fotos ou laudos. Dependendo do problema que você está notificando, este recurso pode ser utilizado.

Além do envio de notificação por cartório e telegrama, você também pode enviar uma carta com Aviso de Recebimento, a popular “carta AR”. Nela você anexará todos os documentos, a notificação e tudo mais que comprove os problemas que vem enfrentando no imóvel. Contudo, lembre-se de preencher a Carta AR com cuidado, para que conste o motivo da notificação para a construtora.

Importância de contatar um advogado

É importante contatar um advogado especializado em direito imobiliário ou direito do consumidor para auxiliar na elaboração da notificação à construtora. O advogado poderá orientar sobre os requisitos formais da notificação, as evidências necessárias para comprovar os problemas e as estratégias jurídicas mais adequadas para cada caso. Além disso, o advogado poderá representar o adquirente do imóvel nas negociações com a construtora e, se necessário, na ação judicial.

Por que não utilizar qualquer modelo encontrado na internet?

Existem muitos modelos de notificação à construtora disponíveis na internet. No entanto, é importante evitar utilizar qualquer modelo sem antes consultá-lo com um advogado. Cada caso é único e a notificação deve ser elaborada de acordo com as especificidades do problema e da relação entre o adquirente do imóvel e a construtora.

Um modelo genérico pode não contemplar todas as questões relevantes e pode comprometer a eficácia da notificação.

Para evitar que você acabe buscando qualquer modelo na internet, criamos um modelo para te auxiliar a notificar a construtora. Também criamos um documento para facilitar o registro dos problemas de construção que você verificou no seu imóvel novo.

Em resumo:

Modelo: Utilize um modelo de notificação extrajudicial, como o que você pode baixar aqui [link para o seu modelo].
Preencha corretamente a notificação: Preencha o modelo com seus dados, os dados da construtora, a descrição dos problemas e os documentos que comprovam os vícios.

Via cartório: Envie a notificação extrajudicial via cartório de notas ou via carta com aviso de recebimento (AR). Isso garante que a construtora recebeu a notificação e aumenta a segurança jurídica do processo.

2. Utilize diferentes canais:

As notificações devem ser enviadas, preferencialmente, via carta com aviso de recebimento ou utilizando-se das notificações realizadas pelo cartório de registro de títulos e documentos. No entanto, pode-se adotar diferentes canais para notificar a construtora, objetivando uma solução mais rápida e menos onerosa.

O WhatsApp pode ser uma ferramenta útil para notificar a construtora sobre problemas no imóvel.

No entanto, é importante lembrar que o WhatsApp não é um canal oficial de comunicação e pode não ser considerado como prova suficiente em caso de necessidade de recorrer à justiça. Por isso, é importante combinar o uso do WhatsApp com outros canais oficiais, como o cartório de notas ou a carta com aviso de recebimento.

o enviar mensagens pelo WhatsApp, certifique-se de incluir uma descrição detalhada dos problemas, com fotos e vídeos. Também é importante salvar as conversas como prova da comunicação. Se possível, peça para a construtora confirmar o recebimento das mensagens e dos documentos anexos.

Há casos em que a mera comunicação pelo whatsapp já é capaz de fazer com que a construtora estabeleça contato e resolva o problema. Esse canal pode e deve ser utilizado, objetivando que se evite o ingresso de medidas judiciais.

Notificar a construtora sobre problemas no imóvel via e-mail pode ser uma opção rápida e conveniente. Ao enviar um e-mail à construtora, certifique-se de incluir uma descrição detalhada dos problemas, com fotos e vídeos.

Também é importante salvar as conversas como prova da comunicação.

Se possível, peça para a construtora confirmar o recebimento das mensagens e dos documentos anexos.
É importante evitar utilizar as redes sociais ou postagens da construtora para falar dos problemas construtivos do imóvel. Isso porque as redes sociais não são um canal oficial de comunicação e não são consideradas como envio de notificação.

Além disso, as postagens podem ser facilmente apagadas ou alteradas, o que pode prejudicar a comprovação da notificação em caso de necessidade de recorrer à justiça.
Lembre-se de que a notificação à construtora é um passo importante para garantir seus direitos e exigir a correção dos problemas no imóvel. Portanto, não deixe de utilizar os canais oficiais de comunicação e evitar as redes sociais ou postagens da construtora para fazer a notificação.

3. Guarde todas as provas:

Em um processo judicial, a prova é fundamental para comprovar o direito que se busca alegar. Por isso, é importante guardar todas as provas que possam ser relevantes para o caso, mesmo que pareçam insignificantes.

Existem diversos tipos de provas que podem ser utilizadas em um processo judicial, tais como:
Documentos: contratos, recibos, e-mails, cartas, relatórios, fotografias, vídeos, etc.

Testemunhas: pessoas que presenciaram os fatos ou têm conhecimento sobre o caso.
Perícias: exames realizados por especialistas para esclarecer questões técnicas ou científicas.

As provas devem ser guardadas em local seguro, onde não possam ser perdidas, danificadas ou adulteradas. É importante também fazer cópias de todas as provas e mantê-las em locais diferentes. Por isso recomendamos a criação de pastas e que se guardem os arquivos em nuvem, evitando a perda da prova.

As provas devem ser apresentadas ao advogado quando produzir a petição inicial da ação ou quando irá notificar a empresa pelos vícios de construção no imóvel novo. Ainda, poderão ser apresentadas ao juiz no momento oportuno, de acordo com as estratégias estabelecidas no processo. Em geral, as provas são apresentadas durante a fase de instrução do processo, quando as partes apresentam seus argumentos e provas.

Se o autor da ação não tiver provas suficientes para comprovar seu direito, o juiz poderá indeferir a ação ou julgá-la improcedente. Isso significa que o autor perderá o processo e não terá direito à indenização ou ao cumprimento da obrigação.

Guardar todas as provas é fundamental para comprovar o direito que se busca alegar em um processo judicial. Por isso, é importante estar atento a todos os documentos, testemunhas e perícias que possam ser relevantes para o caso e guardá-los em local seguro.

Em resumo:

Prints: Faça prints das conversas do WhatsApp e Telegram, incluindo data e hora.

Comprovantes de envio: Guarde os comprovantes de envio da notificação extrajudicial e dos e-mails.

Números de protocolo: Anote os números de protocolo de atendimento do SAC e de outras comunicações com a construtora.

Conclusão

Concluindo, é fundamental que os compradores de imóveis novos notifiquem a construtora sobre quaisquer problemas encontrados no imóvel o mais rápido possível. A notificação deve ser feita por escrito e deve conter uma descrição detalhada dos problemas, com fotos, vídeos e outros documentos que comprovem os vícios. A notificação deve ser enviada à construtora por meio de um canal oficial, como o cartório de notas ou carta com aviso de recebimento. É importante guardar todas as provas que possam ser relevantes para o caso, como documentos, testemunhas e perícias. Se a construtora não resolver os problemas no prazo estipulado, o comprador pode recorrer à justiça para exigir a correção dos vícios.

Não desista do seu sonho! Enfrentar problemas na construção do seu imóvel novo pode ser frustrante, mas lembre-se que você tem direitos e existem soluções para te ajudar a conquistar o lar que você sempre quis. Com este guia e nosso modelo de notificação extrajudicial, você estará mais preparado para lidar com a situação e garantir a qualidade do seu imóvel.

E lembre-se, consulte sempre um especialista.