Do mato ao prédio, o princípio da continuidade registral

Lembra quando o pessoal mais antigo olha para uma cidade cheia de prédios e larga aquela pérola “eu lembro disso aqui quando ainda era tudo mato”. Mas para aquele mato todo virar cidade, como isso ocorre no âmbito do Direito Imobiliário, na parte de registro?

A área rural para ser desmembrada em pequenos lotes urbanos, passa por um processo denominado loteamento.

Partindo de um pressuposto que todo imóvel possui um registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, (matrícula ou transcrição), esse documento deve refletir a realidade. Portanto, se ele é uma área rural, essa característica vai estar mencionada. Para que se altere para um imóvel urbano, isso deve acontecer por força de lei a ser aprovada pelo município. E então isso é averbado nesse registro, junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Essa zona urbana pode ser uma extensão da cidade, mediante expansão territorial, ou criação de um novo núcleo urbano, em área distantes, como a criação de um pequeno distrito.

Com essa conversão de área rural para área urbana, passamos então a ter uma área urbana não loteada, que nada mais é que um único grande terreno. Para ser feito o loteamento, ele será dividido em lotes menores, com ruas, praças, e tudo o mais que um bairro precisa.

O proprietário da área apresenta ao município um projeto de loteamento, onde constarão as ruas a serem abertas, áreas públicas, características de cada lote, etc. Se o município aprovar, então efetua-se o registro do loteamento. Voltamos então ao cartório de Registro de Imóveis. Obviamente estamos falando de um processo simplificado. Para que o município concorde, podem ser solicitados outros documentos, como o cumprimento de exigências ambientais, fiscais, etc.

Com isso, são abertas matrículas dos lotes individuais e das ruas, das área de interesse público, enfim, de tudo que compõem o loteamento. Assim, a matrícula anterior, que era de um único imóvel rural e foi convertida em imóvel urbano, é encerrada, informando que sobre aquele bem foi promovido um loteamento. De uma matrícula de um grande terreno, passamos a ter várias matrículas de pequenos terrenos. Com o registro do loteamento, pode-se iniciar a venda dos imóveis desse loteamento a ser implementado. Para fins registrais, o imóvel só existe se detém um registro. Portanto, compra e venda de loteamento sem a devida individualização dos terrenos não é registrável no cartório de imóveis.

E então, a vida segue na cidade, de acordo com a normalidade do município, onde o desenvolvimento desse bairro vai sendo regido pelo plano diretor municipal e as suas definições de zoneamento. Fulano compra um terreno, registra a escritura, constrói uma casa e por aí vai.

Vale lembrar que toda construção existente deve ser averbada na matrícula do imóvel. Ou seja, junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Assim, ele deixa de ser um terreno, e passa a ter uma construção. 

Mas aí a cidade cresceu, se desenvolveu, e os proprietários decidem trocar aquela casa por um prédio. Vão botar abaixo a residência onde antes vivia uma única família, para que naquele terreno onde antes tinha uma casinha, passe a ter 20 apartamentos.

Para realizar isso, é necessário realizar a incorporação do imóvel. Onde? No Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, o responsável pela construção vai apresentar o projeto do prédio ao Município, para ver se atende ao que permite o plano diretor. Assim como no loteamento, estamos simplificando o processo. Pode ser que sejam exigidos diversos estudos para aprovação pelo ente municipal.

Este aprovando, procede-se então com o registro da incorporação. Com isso, naquela matrícula do imóvel, vai constar que a casa que existia sobre ele foi demolida, e sobre ela passará a existir 20 novos apartamentos, por exemplo. Aquela matrícula que era de um terreno vai ser extinta, para dizer que ela deu origem a um registro de várias unidades autônomas. E cada apartamento vai ter direito ao equivalente a um pedacinho daquele terreno, denominado “fração ideal”. 

Em outras palavras, quem compra o apartamento, compra um pedacinho daquele terreno. Que um dia foi só um terreno, e antes disso era área urbana não loteada, e ainda antes disso era área rural. Ou, como dizem os mais antigos, era tudo mato. 

O princípio da continuidade registral é o que permite que tenhamos essa sucessão de registros, e se saiba como contar a história da evolução dos imóveis, todas elas arquivadas no Cartório de Registro de Imóveis. Desde o mato até o arranha-céu.