A escritura do imóvel

Este texto visa abordar uma dúvida bastante comum, e que por vezes confunde muita gente: a escritura de um imóvel. Antes de mais nada, é preciso esclarecer que o nome  escritura é uma denominação comum para todo tipo de ato feito em um tabelionato, em um cartório de notas.

Então temos escritura de inventário, escritura de união estável, escritura de testamento, tudo é escritura. Mas aqui, quando falarmos de escritura, vamos nos referir somente à compra e venda de imóvel, ok?

Então, o que transfere um imóvel não é a escritura, e sim o seu registro. O que isso quer dizer? Que não basta ir no tabelionato assinar a escritura que o imóvel será seu, é preciso registrar. Registrando, no cartório de registro de imóveis, então será garantida a propriedade da casa, do terreno.

Mas a escritura é realmente necessária? Depende.

Depende do valor do imóvel, depende da forma como se está adquirindo ele. Por exemplo, para imóveis abaixo do equivalente a 30 salários mínimos em vigor. Se o imóvel possuir um valor abaixo desse teto, ele pode ser feito por contrato particular e registrado no cartório de registro de imóveis, sem qualquer problema.

Porém, esse tipo de contrato gera um pequeno embaraço: os atos feitos por um tabelião detém fé pública. Isso quer dizer que o que ele diz, é verdade, não sendo preciso provar nada pra ninguém. No caso do contrato particular, isso não existe, pois como o nome diz, é um acordo feito e assinado por dois particulares.

Então tudo que é mencionado nesse contrato precisa ser provado para o oficial do cartório de registro de imóveis. Portanto, em um contrato particular, ao dizer que eu tenho o RG tal, eu preciso anexar ao contrato uma cópia autenticada do meu RG. Se digo que sou casado, tenho que anexar uma cópia autenticada da minha certidão de casamento. E assim por diante. A não apresentação da documentação completa acaba por gerar uma impugnação junto ao Registro de Imóveis, o que impede a concretização da transmissão, não sendo registrado o contrato, e, portanto, permanecendo em nome do anterior proprietário.

O tabelião acaba facilitando uma parte dessa burocracia, em virtude da sua fé-pública. Por isso que muita gente, mesmo em se tratando de imóveis abaixo de 30 salários mínimos, acaba fazendo a escritura pública.

Mas existe outra dispensa para a escritura prevista em lei. É no caso dos contratos de financiamento bancário. Para fins de também diminuir a burocracia e os gastos, foi concedido ao funcionário do banco, especificamente para esses contratos, a possibilidade de atuar com uma espécie de fé pública semelhante ao tabelião. Portanto, não precisaria da lavratura da escritura.

A justificativa para isso seria para fins de diminuir custos. Porém alguns bancos acrescentam taxas referentes à cadastro e outros acessórios, que por vezes, acabam deixando o ato mais caro do que seria os gastos caso fossem feitas as escrituras.

Ao falarmos de custos, estes são aqueles diretamente pagos pela elaboração do ato (ao Tabelionato ou ao banco). Demais despesas referentes (como impostos de transmissão ou expedição de certidões) não incluem-se nesse aspecto, devendo ser analisada diretamente quando da escritura ou do contrato de financiamento.

Os contratos bancários são levados ao Registro deImóveis, e protocolados como se fossem uma escritura. Afinal, a escritura é tão somente o instrumento utilizado para registrar a transmissão do imóvel. Então se eu troco a escritura pública por um contrato particular, ou um contrato bancário, todos eles são aceitos para fins de registro.

Tá, mas então o que interessa é o registro?Exatamente.

A matrícula, ou o registro do imóvel, é o que efetivamente comprova a sua propriedade. Aquela máxima de “quem não registra não é dono” é a mais pura verdade. Até porque quando falamos de escritura e contratos, estamos falando de transmissões por vontade das partes. Mas e quando não se tem consenso? Quando o imóvel é transmitido por usucapião? Ou num processo de divórcio litigioso, onde a casa fica pra a esposa ou para o marido?

Então nesses casos, não se tem uma escritura. O que se tem é um documento do juiz para – tchãn tchan tchan tchaaaaan – fazer o registro. E assim, provar que aquele imóvel é efetivamente seu.

Portanto, antes de perguntar a alguém se ele tem a escritura do imóvel, melhor perguntar se ele tem o registro. Isso sim comprova a propriedade.

Afinal, nem sempre se adquire um imóvel por escritura. Às vezes elas são dispensáveis. Mas o registro, esse sempre vai ser necessário.